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O crédito imobiliário residencial representa uma expressiva parcela do balanço dos bancos brasileiros.

Caracterizado por prazos longos e a chamada garantia real, que é o próprio imóvel, atualmente está entre as modalidades de crédito com menor taxa de inadimplência do mercado. Mas nem sempre foi assim. Os números de inadimplência caíram drasticamente após a instituição da alienação fiduciária em 1997, dado ao bom funcionamento da execução de garantias que esse mecanismo passou a oferecer.

O investimento nessa modalidade de crédito está disponível à pessoa física por meio de fundos de investimento imobiliários (FII) que adquirem Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) lastreados em recebíveis de compra de imóveis residenciais. Esses ativos normalmente são indexados à inflação e têm taxas de juros mais atrativas que as de títulos públicos, além do benefício da isenção de Imposto de Renda. Essa estrutura pode aparentar complexidade, mas traz elevada governança para o investimento, que será acompanhado por uma securitizadora e um agente fiduciário, no âmbito do CRI, além de um administrador e um gestor no FII, todos eles entes regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e/ou pela Associação das Entidades de Mercado e Investimentos (Anbima).

O mercado de CRI tem ainda bastante espaço para crescer no Brasil. Para efeitos de comparação, enquanto aqui foram emitidos menos de R$ 10 bilhões em CRI ao ano nos últimos cinco anos, dos quais menos de 20% com lastro em recebíveis residenciais, nos EUA, as emissões das chamadas “mortgage backed securities”, muito similares na essência ao nosso CRI, estão na casa do trilhão de dólares anuais.

O principal motivo de tamanha diferença é que trata-se de modalidade de crédito direcionado e subsidiado. As recentes
mudanças anunciadas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) na resolução 4.676, que visam flexibilizar o crédito
imobiliário, porém, devem impulsionar esse mercado. O discurso da nova equipe econômica, quando fala em “desestatizar” o crédito, também reforça essa linha.

Como em qualquer modalidade de investimento, a escolha de um bom gestor é fundamental. Para gerir uma carteira de crédito imobiliário, este deve ter a capacidade de originar as melhores operações, estruturá-las para que sejam saudáveis e exequíveis, e controlar o seu lastro de maneira granular.

Em termos de originação, o Brasil tem oportunidades espalhadas por todo o seu território. Mesmo nos locais mais distantes, há demanda por moradia e, portanto, por crédito imobiliário.

Importante destacar também o benefício da pulverização, que é a sua diversificação – o não pagamento por parte de um mutuário terá impacto reduzido, ou até nulo, caso haja estrutura de subordinação na operação, diferente de operações de lastro concentrado em que a quebra de uma empresa pode levar ao default total da operação.

Em 2018, dos R$ 9 bilhões de CRI emitidos no Brasil, segundo levantamento da Uqbar, apenas 17,4% tinham lastro pulverizado, contra 82,6% com lastro concentrado. O que chama atenção, no entanto, é que, das operações indexadas à inflação, aquelas com lastro pulverizado tiveram taxa média ponderada de emissão de 12% mais inflação, contra 7,3% mais inflação das operações com lastro concentrado.

A diferença parece representar um prêmio de risco exagerado, talvez fruto de certa assimetria de informação entre investidores e emissores desse tipo de papel.

Corrobora-se, assim, a tese de que um trabalho bem executado na gestão de uma carteira de CRI pulverizados, com originação ativa, estruturação diligente e controle efetivo, pode resultar em bons frutos para o investidor interessado nesse tipo de diversificação.

Fonte:
valor.com.br